안녕하세요~ 보증슬롯 부린이 남사장입니다​현재 저는 어쩌다 보니2개의 분양권(오피)을 가지게 되었습니다​청약 경험이 없었을 당시엔나는 돈이 없으니 할수가 없는거라고...잘 알아보지도 않고그냥 그렇게 생각을 했습니다​​​​빠른 글쓰기를 위해 이하 *경어체 생략*​​​저는 아직 공부하는 학생이라분명히 내용에 오류가 있을수 있습니다정정,첨언 댓글 언제나 환영​​​​​하지만 계약금만 내고잔금은 대출 활용이나전세 세팅으로 가능함을 알게 되었다​물론 리스크를 줄이기 위해선공부가 필요하다​​​​​​​​분양권 투자는 중도금 대출(중대)이 되는가가 매우 중요하다(* 중도금 대출과 잔금대출이 다름 주의)​​​보통 주택담보대출(주담대)는 주택이라는 실물의 가치를 판단하여은행에서 대출을 해주지만​중대는 현재 실물이 없다(건축하고 있는 중이다)​​만약 아파트를 짓고 있는데건설사가 부도가 난다거나 하면대출을 해주었던은행으로선 손해가 생기므로대출을 안해준다​​​​​​​그런데 누군가가 중대에 대해보증을 서준다면 가능하게 보증슬롯 되는데​보증사는 보통HUG, HF, 시행사 자체보증요렇게 셋중 하나다​​​​​​​대표적인 보증사가 바로 HUG (주택도시보증공사)!​만약 문제가 생기면 HUG 가 책임을 지고은행에 대출금을 갚아준다​​​​​​그런데 중대금의 전액에 대해보증을 서주는것이 아니고​중대 받은 금액의 80% 까지만보증을 해주며​보증을 서주는 1인당 최대 금액도 정해 놓았는데이것이 보증 한도 금액이다(* 한도 금액은 보증사별로 다름 주의)​​​​또한 동시에 진행할수 있는중대 보증의 1세대당 건수를지역별로 규제를 두고 있다(*주목: 보증금액은 1인당, 보증건수는 1세대당)​​​​​​나는 조정지역 HUG 슬롯 1개를 썼다&quot​: 나는 HUG 를 통해 조정지역에서 중대보증을 1건 받았다는 뜻이다​​​​기간(모집공고일 기준)보증사 (보증한도/1인당)지역 (건수/1세대당)​18년 이후HUGHF조정(투기,투과포함)비조정5억(수도권,광역시)3억1건2건3억(기타)​위와 같이 표로 나타낼수 있는데얼핏 보면 이해가 되는것 같지만​이게 은근히 사람 헷갈리게 보증슬롯 만든다​​​​​​​나는 수도권에서 HUG 보증을 받았는데중대 총 금액이 21,540만원이다​HUG 에서 80%를 보증해 주기때문에21,540 X 80% 㴗,232만원이다​HUG 의 수도권의 보증 한도 금액이 5억까지이므로17,232만원은 한도 범위 안에 있다갸꿀~​​​​​​​문제는 이제 다음이다​​​​이미 나는 조정지역 HUG 슬롯 1개를 채운 상태니까이제 중대를 받기 위해선비조정 지역을 가야 한다​비조정 지역은 세대당 2건이 가능하다(* 주의 : 비조정에 중대가 있는 상태에서 조정으로 못들어감)​​​​​그래서 비조정을 알아보는데보증한도가 수도권&광역시 5억, 기타 3억이다.​난 수도권에서 보증 한도를 17,232만원을 썼다​그렇다면 비조정, 기타지역에서 나의 잔여 한도는 얼마일까?3억 - 17,232만원 㴒,768만원 인가?​​​​​​​​​​나의 이 계산 방식이맞는것인지 확신이 없어서HUG 홈피로 가보기로 했다(보통 HUG 보증이 많으니 이 보증슬롯 글에선 HF 는 다루지 않겠다)​​​​​주택도시 보증공사​개인보증 &gt주택 구입자금 보증 :상품분류에 입주자 모집 승인&quot이라는 말을 보니중대인듯하다​중대가 되려면 분양대금의 5% 이상을 납부한 분&quot이라는 조건이 있다​​​​​​​​​보증 상품 개요​쉽게 말해서내가 중대 상환을 못하면HUG 가 대신 갚아 준다는 말이다​이게 웬 갸꿀인가 싶지만이 상품에 가입이 공짜는 아닐꺼다어찌됐든 HUG 가 날 보증해주니 다행이긴 하다​​​​​​​​​보증비율이​대출금의 80% 라고 나와있다예전엔 100%까지도 해줬다​보증부대출&quot이라는 말이중도금 대출의 유식한 말인거 같다ㅎ ​​​​​​​​​보증한도분양 대금의 60% 이내에서 보증을 해주니까잔금구조가 보통 10% + 60% + 30% 이런식이다​​​​​보증한도 산정시 금융기관의 중도금 대출로 납입한 기 납부 금액&quot차감한다라고 써 있다​​즉 한도가 5억이었는데은행이 중대 1차를 실행하면그 보증슬롯 1차 중대금만 차감이 된다는 뜻으로 보인다​​그러니까 중대 자서를 썼다고 해서한도가 한꺼번에 확 줄어드는게 아니고실행이 될때마다 차감이 된다는 뜻​​​​​​​​​​​보증한도는 인당 계산이고세대원 미합산이다​요기서 갸~꿀이 하나 나온다​​보증한도가 초과 될꺼 같을때 팁: 보증 한도 건수는 세대당이지만 보증 한도 금액은 인당이므로내 한도 금액이 초과 될꺼 같으면 세대원 앞으로 중대 보증을 받으면 된다​​만약 내 이름으로 분양권이 당첨 되었고명의 변경은 소유권이전 등기 후라고 가정해보자​그런데 중대한도 금액이 초과될꺼 같다​합법적으로 부부 공동명의로 1회 가능하다그다음 배우자 앞으로 중대 보증을 받으면 된다(이 부분은 베니아쌤 책에 나온다. 난 경험은 없다;;)​​​​​​​​​​​보증 건수 제한세대당 2건까지다HF 에서 받은것도 포함이다​​​​​​​​​​보증한도 금액 보증슬롯 상세​5억원까지인 곳 : 서울, 경기, 인천, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 세종​​그리고 위에 친절히 써있다공동명의 계약자의 경우 대출 받는 차주를 기준으로 적용​​​​​​중대는 소득만 증빙 되면 대부분 된다22년 DSR 규제에도 중대는 빠진다​​​그래서 난 가정주부인 아내에게본인 신용카드 사용을 권장하고 있다 ^^;;(물론 카드 사용 청구는 내 통장에서 빠지지만 차후 소득 증빙이 된다. 년간 700만원(확인필요) 이상 사용이면 된다)​​​​​​​​​​한도 금액 적용 예시​와~ 이 표 하나로 모든게깔끔하게 정리가 되었다​​​​총~~~~~ 한도 금액은 5억이다즉, 5억을 초과할수가 없다수도권&광역시 + 기타 ϕ억까지이다​​분양가 9억 초과는 중대 안됨​​​​​​​아래 표를 추가로 봐야지 정확히 이해 된다기존 보증이 있는 경우​위 보증슬롯 표를 한참을 보고 나서야 이해가 되었는데​일단 지역 구분없이 1인당총 보증 금액이 5억까지다​​그런데 각 지역별 합계의 최대 금액도 한도가 있다​​위 표에서 빨간 동그라미를 보자​기타지역에 이미 2억을 썼다그리고 다시 기타지역으로 들어가면총 한도 5억 - 2억 ϓ억 일꺼 같지만​​기타지역을 합산해서 3억이 초과 되면 안된다그래서 1억이 되어 버린다​​​​머 이리 복잡하게 만들어 놨는지;;정말 패버리고 싶다요새 고3이후로 젤 많이 공부하는거 같다 ㅎ​​진입 순서도 잘 고려해서 들어가야 할듯하다​​​​​​​​​​​다시 나의 상황으로 돌아와서나는 수도권 HUG 17,232만원을 썼다​​​나의 남은 보증 한도 총액은총 5억 - 17,232만원 㴲,768 만원이다비조정 지역수도권,광역시 (최대5억까지)기타지역(최대3억까지)나의 잔여 한도32,768 만원3억진입 가능 중대(잔여한도 / 보증슬롯 80%)40,960 만원37,500 만원​보증 건수를 조정에서 하나 썼기 때문에비조정으로 가야 보증서 발행이 되는데비조정은 수도권&광역시가 될수도 있고 기타지역이 될수도 있다​​​​​​​​요약지역 구분없이 총 합계 5억 초과 불가수도권&광역시에서 사용한 합계 5억 초과 불가기타지역에서 사용한 합계 3억 초과 불가​​​​​​​​​​보증 건수 제한​지역별로 보증 건수 제한에 대한 내용들은 여기선 패스​​HUG + HF 건수 포함해서 계산한다고 나와 있다​​​​​​​​​​​​HUG 보증료​보증서 발행 꽁짜가 아니다​​​​​​​​이 글을 지금 거의 하루 종일 썼다도움이 되었다면 좋아요 꾹~~ ^^​​​​​​​​​​​​​​​내년 DSR 규제로 인해 중대 대출이 불안하다면 아래글 참고안녕하세요~ 남사장입니다 총 6주의 스터디에서 벌써 2주차가 마무리 되었습니다. 시간 너무 잘가네요;2...​